自宅で住宅ローンを組んでから不動産投資で融資を受けることができるのか

不動産投資に興味を持ち始めると、ある悩みが持つ人が多いです。

それは、「自宅を先に買うか？投資用物件を先に買うか？」という悩みです。

不動産投資に積極的で、どんどん物件を買う人は自宅を後回しにする傾向がありますが、家庭を持つとなかなかそこまで踏み込めないところもあると思います。

今回は、どちらが先が良いのか？一般的な家庭をベースに書きます。

自宅を先に買う場合

家庭を持つと「マイホームはいつ買おうかな？」と考えはじめると思います。

新築戸建てが良いのか、中古戸建が良いのか、新築マンションが良いのか、中古マンションが良いのか、悩みは尽きません。

地方の場合は、新築戸建てを選ぶ層が多いと思いますが、都心の場合は状況により、人それぞれな気がします。

自宅を先に買う場合は、居住用のため、住宅ローン（フラット35）等の低金利で借りることができます。

年収の8倍近くまで借りることができると言われているため、大半の方が住みたい物件でローンを組めると思います。

しかし、自宅を先に買った場合は、その後の不動産投資の融資が厳しくなります。

現状でもスルガ銀行問題から銀行の融資は厳しくなっており、融資が通らない投資家の方が増えています。

その中で住宅ローン返済中に不動産投資の融資を受ける場合は、信頼性と不動産投資の継続性をアピールすることができないと難しいです。

個人的には不動産投資の融資は通らないと考えて現金買いできるまで物件を探す方が良い気がします。

もしくは、ヤドカリ投資で早めに自宅のローンを返して、新しい物件でローンを組み、自宅は賃貸として賃貸に出す方法もあります。

不動産投資を先にはじめる場合

単身者の方の場合は、不動産投資から先にはじめる方が多いかもしれません。

不動産投資で融資を受けている状況で、自宅を住宅ローンで購入する場合は、審査がかなり厳しくなる傾向があります。

通常、住宅ローンは年収をベースに審査されますが、年収以外に融資での借り入れがある場合は、ローン担当者も審査の判断が難しくなっていきます。

そのため、ローンを組めたとしても予定より少額でのローンになる傾向があります。

不動産投資がうまくいっている場合は、フラット３５で審査を通過する事例もあるようです。

でも結婚して自宅を買いたいのに買えないってちょっとリスクがある気がします。

その分、投資がうまくいけば良いという発想になります。

まとめ

どちらが先が良いのか決定的な理由はありません。

これから地方になればなるほど不動産投資は難しくなっていきます。

個人的には中古物件を買ってローンを払い終えたら投資に動きだすヤドカリ式が安全な気がします。

不動産屋が投資用物件を自社で購入しない理由

投資用物件を探しているときに、誰もが疑問に思うことは

「不動産屋が高く利益を乗せて販売しているのではないか？」

「そもそも儲かるなら不動産屋が買うのではないか？」

この2点が気になるところだと思います。

不動産屋のリノベ担当の私が不動産屋が投資用物件を自社で買わずに販売している理由を分析しました。

営業マンは毎月のノルマに追われている

基本的に不動産屋の給料は歩合制です。

基本給は新卒社員並みの会社が多いと思います。

その代わり、売り上げを上げると仲介手数料の6%等が給料に反映されます。

ざっくり言うと5000万円の物件で、売主と買主から両手で仲介手数料をもらう場合、5000×（3%＋3%）＝300万円です。

それの6%が歩合に反映されるので、

300×6%＝18万円となります。

そのため、そこそこ高い物件を両手で1回契約するだけで、給料が倍増する仕組みです。

そのため、営業マンは必死で販売します。

営業マンは自社で買うほうがメリットがあると考えることはあまりなく、とにかく早く売買して成績を上げたいと思っています。

ローンがつかない

大手の不動産の場合は、貯蓄もあるので、自社で買って運用しているパターンもありますが、小さな不動産屋の場合は資本金があまりありません。

そのため、物件を購入するためには融資を受ける必要がありますが、すでに物件を持っていて融資を受けている場合は、追加で融資を受けることが難しい場合があります。

それに日本は地震大国なので、将来どうなるかは誰にもわかりません。

堅実な経営をされている会社の場合は、そこまでボンボン買わないイメージです。

しかし、「ローンがつかない」というワードを営業トークとして使う人もいるようなのでご注意ください。

資本回転率の兼ね合い

資本回転率とは会社の業績を判断する上での指標となっており、少ない資産で大きな売り上げを上げていると資本回転率が高くなります。

しかし、不動産を所有していると資産に計上されるので、資本回転率が低くなりやすいです。

一般的にほとんどの業界が1.1〜1.7回転しており、総資本と売り上げがほぼ同じという意味ですが、不動産業界は0.5〜1.0以下と言われています。

資本がある割に売り上げが少ないように見えますが、言い換えると資本がめちゃくちゃあるとも言えます。

したがって、不動産屋が資本回転率の話をするのは営業トークなので無視して大丈夫です。

儲かる物件は既に押さえている

これがよくあるパターンだと思います。

儲かる物件は市場に出回る前に押さえており、自社で買ってしまうのは大手ではよくあることだと思います。

そのため、超優良物件というのは、一般の方にはそもそも降りてこないと思ったほうが良いです。

それに、土地の資産価値が高ければ、壊して新築マンション建てちゃいますよね。

駅前に個人が物件を新規に持てないのは、こういうことだなぁと感じました。

住◯不動産が2018年度マンション供給ランキングでダントツのトップでしたが、あれはリーマンショックで潰れた土地を不景気の段階で大量に買ったからなのは不動産業界で有名な話です。

自社で保有するより売ったほうが儲かる

これは景気にも左右されることですが、安く仕入れた土地を高く売るのが不動産の基本です。

先行きを考えたときに、ここで売ったほうが良いと判断された物件は売られます。

また、人気エリアであれば高く売れる可能性があるので、そのまま売るというパターンもあります。

まとめ

優良物件を自社で買って保有するというのは基本的に不動産屋の上層部の判断になります。

また、経営が安定している不動産屋でないと買うのは厳しそうです。

超優良物件は不動産屋に押さえられていると思ったほうが良いです。

景気や人気エリア等で保有よりも売却を選ぶパターンがあります。

あとうちの会社でよく見るのは、不動産屋が不動産屋に売ってるパターンも見ますね。

ノルマ達成のために、営業マンは基本的に売る姿勢でいます。

再建築不可物件を再建築可にする方法

再建築不可物件って安いですよね。

ポータルサイトでみていても、「なにこれ？やっす！？」となって詳細を開いたら再建築不可であぼーんと一度はされたと思います。

再建築不可物件を再建築可能にする方法があるので、書きます。

2.7m通路でも但し書き道路申請

首都圏・地方都市によくあるパターンの住宅配置です。

上部2物件は建築基準法の道路に面していますが、それ以外の4物件は2.7m通路のため、再建築不可物件となっています。

ですが、最近は空家対策特別措置法で対応に困る再建築物件が多いことから、行政や建築審査会が緩和の傾向にあります。

そのため、43条但し書き道路として、建築審査会で許可してもらえる可能性があります。

ちなみに、2.7mというのは但し書き道路申請ができる目安と思ってください。

区役所や市役所によっては、これより広い場合が必要であったり、反対に狭くても良い場合もあります。

43条但し書き道路とは？

4m未満の道路を建築審査会で許可したものを言います。43条但し書き道路が許可された場合は、通路が公道となり、再建築が可能になります。

道路化するまでの流れ

区役所や市役所によって取り決めが異なるのですが、以下が手順になります。

①役所に相談して必要書類の確認、測量士等に調査してもらう

②通路に関わる利害関係者と話し合いを行い、承諾書を作成

③境界を取り決め、協定を締結します。

④図面等必要書類を作成します。（外注）

⑤建築審査会で承認

⑥建築確認申請

道路化すればメリットしかない

道路化してしまえば、再建築不可として資産価値の低かった物件の価値が相対的に上がり、近隣の皆さんがウィンウィンな関係になります。

これを本業にされている方もいるそうなので、参考になれば幸いです。

不動産の瑕疵とは？購入する前に知っておきたいこと

不動産の瑕疵ってよくわかりませんよね。

今回は瑕疵の一覧と一部法律について書きます。

物理的瑕疵

・地盤沈下

・地中に障害物

・土壌汚染

・雨漏り

・ヒビ割れ

・耐震強度不足

・シロアリ被害

・アスベスト等

物理的瑕疵は見た目でわかる場合が多いですが、地中障害やシロアリ被害等は一見では判断がつかない場合もあります。

心理的瑕疵

・事故物件等

事件に遭っていたり、なくなっていたり、車が衝突したり等、イレギュラーなことがあり、人が住みづらい状況にある瑕疵のことです。

環境的瑕疵

・騒音問題

・近隣のゴミ屋敷やクレーマー

・反社会勢力等

周辺の環境が悪いことにより、物件の価値が下がってしまっている状態のことです。

法的瑕疵

・道路接道義務違反

・計画道路指定を受けた土地

・相続問題

・不法占拠者がいる

・建築基準法違反物件等

法律に照らし合わせた際に問題がある物件や土地のことをいいます。

瑕疵には色々とありますが、瑕疵は法律と照らし合せて対応すると良いと言われています。

分割請求権

民法256条分割請求権というものがあります。「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。」

分割請求権は第三者が不法占拠者がいる土地を所有したり、相続で揉めている物件を所有したときに使えます。

これは親族関係にない第三者が所有することがキモです。

不法占拠者の場合、昔の地主が無償で土地を貸している場合が多く、現在は土地の所有者と建物の所有者が知り合いでない可能性が高いです。

その際に分割請求権を訴えることで、退去してもらえる可能性があります。

また、相続で揉めている場合は第三者が権利を持つことで現金で解決する可能性が高まります。

建物収去土地明渡請求

民法200条で、土地を占有すると考えられる全ての者に対して甲は、土地所有権者であることを理由に目的物の返還請求すなわち土地明け渡し請求の訴訟を提起できます。

これは、建設途中に建設会社が倒産して、住めない状態の建物が放置されているときに使えます。

住めない状態の土地をローンで購入していた場合、ローンが払えなくり、競売にかけられていることがあります。

その場合は、更地の10〜20%の価格で出ていることもあり、未完成建物は弁護士が対応します。

その際に建物収去土地明渡請求をすることで、和解で未完成建物を譲ってもらえることが多いそうです。

不動産売買の適正金額を知る際に使えるワード

不動産を買おうとして色々と悩む時期に、「適正価格で買いたいけど全然わからない」といった悩みは、誰しもが持つことだと思います。

不動産関係者の方からすると、それを聞かれると困るという内容かもしれませんが、今後自分が買い付けしていくための備忘録として書きます。

不動産価格はどうやって決める？

新築マンション・アパートの場合

最初に販売価格を決めてしまう

最初に販売金額を決めてしまうパターンです。

土地の取得と工事金額、営業利益を検討して、販売価格を先に決めてしまいます。

レオパレス等はそのパターンが多いように感じます。

家賃というものは、変動が少ないため、少しでも近隣の住宅と差別化するためだと思います。

そのため、決められた安すぎる工事金額に業者が対応するために、法律に違反した工事だとしても推し進められてしまったのだと思います。

ちなみに違反建築物の数からもわかる通り、工事方法も施工業者が決めたわけではなく、レオパレスが主導で推し進めていた可能性が高いです。

後から販売価格を決める

不動産価格は景気動向に左右されます。

株価が上がれば、不動産価格は上がります。

金利が上昇すれば、不動産価格は下がります。

円安は海外投資家が買いやすく、円高は売りにでやすいです。

そのため、物件が完成する頃に金額を決めないと、最初から赤字になる可能性があります。

計画段階で景気動向を予想し、ある程度の金額は決めると思います。

中古マンションの場合

中古マンションは比較的シンプルで、過去の取引事例や近隣の販売価格を見て金額を決めることが多いです。

中古戸建て・一棟アパートの場合

築年数からみた不動産価格と土地の相続税評価額や路線価等を考慮して、土地と建物を別々に算出してから合算する場合が多いです。

適正価格がわからない

不動産業者が金額を出すといっても、一般の方にはよくわからないことが多いです。

そのため、不動産に関わる詐欺が多いのです。

誰でも適正価格がわかれば、騙される心配はないのではないかと思います。

魔法のワード

新築でも中古住宅でも通用する適正価格を知る魔法のワードがあります。それは、

「銀行評価額はいくらですか？」

という質問です。

銀行評価額とは？

銀行評価額というものは、ローンを組むときに金融機関が算出した不動産価格というものですが、これは各銀行でほとんど差がなく、クリーンな数字だと思います。

実際に不動産業者でも銀行評価額から不動産価格を決めることもあります。

販売価格よりも銀行評価額は低いですが、そのあたりでいくら利益を乗せているのかが大体想像がつきます。

銀行評価額は値引き交渉に使える

銀行評価額はローンが払えなくなって差押えをするとき、銀行がいくらで売却して債務を回収できるか測る指標となっています。

実際に値引き交渉をする際は、「銀行評価額がこの金額なので、この位の金額になりませんか？」と交渉してみましょう。

銀行評価額で販売してくれる業者は少ないと思いますが、値引き交渉の土台には乗れると思うので、このワードは非常に使えると感じています。

中古マンションで接道義務を満たしているのに再建築不可物件になっている理由

中古マンションを購入する際に、そのマンションが建て替えする際にどうなるのか気になるところだと思います。

旧耐震物件を購入される方は、子供に引き継がせることが難しい可能性があるので、建て替えのことも視野に入れて購入を検討されるかと思います。

そこで、仲介不動産屋に聞いても再建築不可ですという回答しかこない場合があります。

なぜでしょうか？

仲介不動産屋は細かいことはわからないから

仲介不動産屋に再建築の話を相談しても再建築不可と答える理由はわからないからです。

接道義務を果たしている場合は、一般的に再建築は可能ですが、全く同じ建物は建てられないという意味で「再建築不可」と書いているそうです。

旧耐震物件は日影規制が入っていない場合がある

旧耐震物件が建った時期を遡ると、設計をする上での基準に、道路境界線は含まれていました。

しかし、日影規制自体ができたのは1976年からです。

そのため、1976年以上前にできた旧耐震物件は、斜線規制でしか検討しておらず、日影規制を含めると現状と同じ大きさにできない可能性があります。

マンションの延べ床面積の規制は緩和されてきている

以前は延べ床面積に算入されていたエレベーターは、2015年に延べ床面積に不算入になることが決まりました。

また、共用廊下や屋外階段、屋内駐車場、地下の管理室・設備室等も緩和規定が設けられているようになってきており、延べ床面積だけで考えると今の法律のほうが広く作りやすいという傾向があります。

詳しくは建築局のサイトをご確認ください。

http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/shidou/jousou/soudan/shosiki/hudousan4.pdf#search=%27AMappy+%E5%AE%B9%E7%A9%8D%E7%8E%87%E8%AA%BF%E6%9F%BB%27

まとめ

旧耐震物件が一概に建て直しの際に狭くなる訳ではありません。

日影規制や延べ床面積の緩和等を検討して、今と同じ広さのマンションを計画することが可能な場合もあります。

中古一戸建てを購入する際に、注意して見ておくべき点

不動産を買うときに何が良くて何が悪いかよくわからないと思います。

特に中古物件では、不動産業者でも見極めは難しいです。

今年、既存住宅状況診断士（ホームインスペクター）を取得していますので、ポイントを書かせて頂きます。

違反建築

https://mofmof-investor.com/leopalace21-problem-2598.htmlより引用

違反建築は、現在の新築でほとんど見ないようになりましたが、中古住宅は2割が違反建築と言われています。

工事には公共的な検査というものがあり、確認済証と検査済証という物が発行されます。

確認済証

工事を開始する際に役所に図面が違反建築でないと確認されたときに発行される物です。

検査済証

建物が出来上がった後、役所の人が現地に来て、図面通りに建物が出来上がっているか確認されたときに発行される物です。

昔の物件は確認済証は取得しても検査済証を取得せずに販売されているものが多く、東京の物件で非常に多いです。

理由としては狭小地に建つことが多いので、販売がしやすいために部屋を広く作るように変更したり、採光が確保されていなくても隣地ギリギリで建ててしまうことがあります。

アパートに関しては、外廊下の幅が違反であったり、2方向避難が確保されていなかったりすることがあるようです。

外廊下は1.2m確保、内廊下は1.6m確保、100㎡以上の物件は2方向避難通路が必要です。

違反建築で災害が発生した場合、所有者が罰せられることになりますので、注意が必要です。

シロアリ

http://www.shiroari.jp/cathand/detail-150225.htmlより引用

シロアリがいると木造は構造部自体にダメージを受け、倒壊する可能性があります。

「蟻道」という泥の道のような物が確認できる場合は、購入しないほうが良いです。

ちなみにラスモルタル工法の物件は下地に水が廻っていることがあり、濡れた木材はシロアリの大好物なので、被害に合いやすいです。

 傾き

https://ken8864.wordpress.com/2015/11/07/%E5%9C%B0%E5%BD%A2%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6/より引用

物件に傾きがある場合は購入しないほうがベターですが、あまりにも価格が安い場合は、曳家業者に依頼することもアリだと思います。

一般的に費用は1500万円程度でアンダーピニング工法で解消されることがありますので、そのままその費用を値引き交渉の材料に使ってみても良いかもしれません。

ちなみに地盤沈下物件は地盤の問題なので、地盤改良が必要になり、費用が莫大になるため、購入はしないほうが良いでしょう。

アパートで賃貸に出す予定の物件が傾いている場合、健康被害で裁判になる可能性もあります。6/1000以上の傾きはアウトだと考えたほうが良いです。

擁壁

擁壁がある物件でコンクリート造で水抜き穴が1㎡以内に3箇所ある物件は問題ありません。

以下の物件は買わないほうが良いです。

二段積み擁壁

https://allabout.co.jp/gm/gc/457159/より引用

二段積み擁壁は地震に非常に弱いと言われているため、買わないほうが良いです。

玉石積み擁壁・大谷石擁壁

玉石積み擁壁

https://iqra-channel.com/retaining-wallより引用

大谷石擁壁

https://allabout.co.jp/gm/gc/389795/より引用

上記２つの擁壁も構造体力が低い場合が多く、なるべく買わないほうが良いです。

こういった石積みの擁壁は中途半端な業者が工事すると、隙間も多く、隙間が多いということはそれだけ弱いということなんです。

設備関係

火災報知設備

https://www.amazon.co.jp/%E3%83%8B%E3%83%83%E3%82%BF%E3%83%B3-NITTAN-%E4%BD%8F%E5%AE%85%E7%94%A8%E7%81%AB%E7%81%BD%E8%AD%A6%E5%A0%B1%E5%99%A8-%E3%81%91%E3%82%80%E3%82%BF%E3%83%B3%E3%81%A1%E3%82%83%E3%82%9310-KRG-1D-X/dp/B01GCA9Y4Oより引用

火災報知設備は消防署によって規定が異なりますが、500㎡以上は自動火災報知設備設置が義務付けられています。

一般的な電池式火災報知器は、広さに関係なく居室に1個は必要です。

自動火災報知設備ついていない場合は、100万円以上改修費がかかります。

貯水槽

https://www.n-bunseki.co.jp/menu/cleanより引用

貯水槽設備があるアパートは1年に1回清掃が義務付けされています。

ポンプは10年毎の交換が目安で、交換する場合は100万円以上します。

また、高架水槽方式の場合、地面と屋上に貯水槽があるため、貯水槽交換工事の際に

費用が倍かかる可能性があります。

500万円以上かかることもあるそうなので、アパート購入希望の方は要注意です。

浄化槽

都心では見かけることも少なくなりましたが、下水道がないエリアでは、浄化槽が使われています。

浄化槽は年1回の清掃と年4回の点検が義務付けられているエリアが多く、点検費用が発生することも考慮したほうが良いでしょう。

オートロック

https://offer.able.co.jp/oshieteagent/room/apartment-self-locking/より引用

アパートを購入する際にオートロックシステムになっている場合は、メンテナンス費用が多く発生することがあります。

現在はパナソニックとアイホンで独占市場になっているインターホン業界ですが、商品が故障すると交換品がなく、アパート全部屋の交換が必要になることがあります。

その場合は200万円以上はかかってきますので要注意です。

屋上の防水状況

http://www.nurisen.jp/works/pg272.htmlより引用

防水の状況を確認することは重要です。

特に断熱ブロック式の屋上の場合は通常の防水工事の3倍近くかかると言われているので、雨漏れが発生した場合は大きな痛手となります。

まとめ

中古物件はプロからすれば、目視で危険かどうか判断できることも多いので、インスペクションをすると危ない物件を買わずに済む可能性が高いです。

現状は、インスペクション自体の浸透率は低いですが、今後広まっていくと思います。

中古マンションを購入する際に、リノベーション費用を相場より抑える方法

中古マンションの流通量は年々増加しており、今までは新築を選んでいた客層も中古マンションを検討し始めています。

その理由は都内の主要都市圏のマンションの価格高騰化です。

旧耐震物件

中古マンションで格安といえば、旧耐震物件。

1981年6月よりも前の物件のことを旧耐震物件、それ以降の物件を新耐震物件って呼ばれています。

ちなみに、旧耐震物件は今後、銀行がローンを組めなくする方針なので、戸建の再建築不可物件と同様にキャッシュでのみしか払えない方向にシフトしていきます。

つまり、これは国が古い物件を建て直して、建設業界を盛り上げるために、古い物件は今後お年寄りばかりになり、ゴーストマンション化してから建て直そうという動きのように感じています。

ただ、旧耐震物件は駅近の物件が多く、交通の利便性は高い場合が多いので、早く賃貸から解放されたい人にはオススメです。

また、旧耐震物件を購入する際は、専有部分の老朽化が激しいので、スケルトンリフォームがオススメです。

特に旧耐震物件の団地で、コンクリートをパネルで組んでいる場合は、隙間が多いので、スケルトンにしてから隙間を埋める工事をしないとゴキブリが侵入しやすい状態のままになってしまうので要注意です。

特にメーターボックスと面する部分に隙間が発生しているパターンが多いです。

スケルトンリフォームは予想以上にお金がかかる

スケルトンリフォームは一般的な全面改装工事よりもお金がかかります。

70㎡の場合、全面改装工事の場合は700万円台が基準なのに対し、スケルトンリフォームは850万円台が基準になることが多いです。

1番の違いは、解体費と産業廃棄物代です。

特に産業廃棄物代は年々高騰しており、今後も費用は上がっていきます。

スケルトンリフォームの場合は、解体と産業廃棄物代だけで60万円以上かかるケースがほとんどだと思います。

餅は餅屋に頼んだほうが良い

よくリフォーム・リノベーションは一括で、ひとつの業者に頼んだほうが良いと言われていまくが、そんなことはありません。

餅は餅屋と呼ばれるように、解体は解体屋さん、大工は大工さんに頼んだほうが確実に安くあがります。

しかし、流れが大事な仕事であるため、連携がうまくいかないと汚い仕上がりになってしまいます。

リフォーム・リノベーションを安く済ませる方法を書きます。

投資家さんやオーナーさんには、3パターンで分けて発注するのが良いと思います。

解体工事は解体屋さんに依頼する

1つ目は、解体工事を解体屋さんに頼む方法です。

直接、頼むと足元を見られる可能性があるので、単価をしっかりと明記されている業者がオススメです。

スケルトン後の工事は、リフォーム専門会社に依頼する

2つ目は、スケルトン後のリフォーム・リノベーション工事を専門の会社に依頼します。

そうすることで、リフォームにありがちな解体しないとわからないトラブルを未然に防ぐことができ、イメージ通りのリフォーム・リノベーションに仕上がる可能性が高くなります。

リフォーム・リノベーション工事は大手だから良い訳ではなく、中小だから安くできるという訳ではありません。

あくまで、担当者の力量・職人の腕で決まります。

大手の歩合制の会社は、基本的にお金がメインで動いているので、知識やデザイン面では期待しないほうが良いです。

個人的には、設計事務所と工務店の中間に位置するようなリノベーション会社が1番良いと思います。

僕は給料面で折り合いがいかず、入社はしませんでしたが（笑）

ハウスクリーニング・外壁塗装は専門会社に依頼する

ハウスクリーニングは専門大手のほうが仕上がりが格段に良いです。

僕は自社の職人は使わず、ハウスクリーニングは専門店に依頼しています。

また、外壁塗装も同様で、外壁塗装専門でやっている会社が1番良いです。

しかし、ぼったくりの被害も多いようなので、ホームページがしっかりされている会社を選んだほうが良いです。

マイホーム買うべきか買わないべきか、納得できる答えとは？

昔から言われてる「マイホーム買うのが得か、借りるほうが得か問題」。

私の中で納得できる答えが出たので書きます。

買う買わないは金利で判断する

買う場合

ズバリ、買う買わないは金利で判断するのはいかがでしょうか。

東京で新築マンションを買う場合、5000万〜の物件が多いですが、この5000万円をベースに考えます。

とある銀行では変動金利0.527%で住宅ローンが組めます。（2019年6月現在）

それを35年元利均払い（ボーナス払いなし）、頭金諸経費なしで計算します。

そうすると、総返済額は54,484,461円になります。

つまり、4,484,461円がローンの利息返済額となります。

毎月の返済は137,587円です。

管理費・修繕積立金は30,000円とします。

それに固定資産税と保険料がかかりますので、ざっくり20,000円で考えます。

合計すると、137,587＋5万円＝月々187,587円です。

賃貸の場合

周辺の家賃相場から新築マンションで管理費込の家賃20万円とします。

比較してみて

つまり、単純に考えると月に18.8万で買っているか、20万で借りているかで比較できます。

ずっと住み続けることを考えると、家賃が下落することもないので、買ったほうがお得と言えます。

逆に常に新しい住宅設備が良い場合や、転勤が多い人の場合を考えると、買わないほうが良いのかもしれません。

買う買わないの基準となる金利は何パーセント？

今回の比較案件の場合は、金利が1.1%になった場合、月々の返済額は150,619円です。

それ以外の支払いが5万円なので合計すると

150,619円＋5万円＝200,619円になります。

そうなると賃貸よりも割高になってしまうため、ずっと借りることを考えると借りたままのほうが良さそうです。

まとめ

単純に金利だけで比較すると、このようになりましたが、日本の将来や金利について予想することはできないので、完全に論じることは難しいです。

住みたい街があって、ずっと住み続ける予定の場合は、買うのはアリだと思います。

何かあっても買い替えを考えれば良いので、売れる街に住むことが大事かもしれません。

レオパレスや大東建託のサブリースで解約・訴訟トラブルが起きている理由

一時期話題になったサブリース問題。

表面上の問題と根強い問題についてまとめます。

家賃下落問題

ニュースにも取り上げられているので、よくご存知の方も多いと思いますが、築年数が経つとサブリースは家賃を下げられます。

これは、普通の管理会社に依頼した場合でも同様で、家賃の下落をオススメされることが多いです。

当たり前の話ですが、新築時は新築プレミアム価格で、周辺の物件よりも多少高い家賃設定で借り手はつきます。

築年数が経つと、物件自体の価値は下がり、それと共に家賃を下げないと借り手はつきません。

そのため、サブリース会社が家賃を下げること自体は、あまり抵抗なく理解できます。

しかし、問題なのは「物件契約時の書類では、家賃を下げることを盛り込んだ提案をしていない」ことです。

これがお客さんを騙しているのではないかという話になり、裁判沙汰になるオーナーが増えました。

サブリース打ち切り問題

これもニュースに取り上げられているので、ご存知の方も多いと思います。

サブリース会社は採算の合わない物件は切り捨てます。

儲からないから切り捨てるという考えは、企業判断としては「リストラのようなもの？」と理解することはできます。

可愛そうなのが、アパートを相続したご家族です。

基本的に、レオパレスや大東建託は「お金のあるお年寄りの地主」をメインに営業しています。

お金のない土地もない人に営業しても意味ないので、当たり前のことだと思います。

問題なのが、「採算の合わそうな土地（まわりが田んぼだらけや過疎化地域）の地主に営業をかけて、相続税対策で提案していること」が問題です。

もちろん、無知な地主にも責任はあります。

その後、相続した親族はサブリースを打ち切られ、ほとんど賃借人のいない物件のローンを払い続けるという事態に陥っている人もいます。

物件が売れない問題

これまでの内容は、メジャーな内容だと思います。ここからが本題です。

不動産の投資物件にはインカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却利益）のどちらも大事です。

サブリースは、インカムゲインの面で見れば、メリットがある場合もあります。

家賃を保証してくれるのでオーナーは努力しなくても、ある程度の安心感を持てます。

問題なのが「売りづらい」ことです。

不動産投資家の方々は、できる人程、自分で積極的に動き、物件をコントロールします。

そのため、サブリースの存在自体を邪魔に感じる方が多く、サブリースの付いている物件を買わない傾向があります。

サブリース契約の物件を売却したいオーナーさんは、契約の解除をサブリース会社に求めますが、採算の取れている物件は断られることがあります。

儲かっている手札を切り捨てたくないという企業の考えは理解できます。

しかし、問題なのが裁判沙汰になっても、ほとんど「オーナーが負ける」結果になるということです。

なぜ、裁判でオーナーが負けるのか？

サブリース契約というのは、言い換えれば「又貸し」ともいえます。

オーナーさんの賃借人はサブリース会社です。

サブリース会社が又貸しで一般の方を住まわせています。

そのため、「正当事由」という借主有利な特権により、サブリースを解除できない問題があります。

このことを知らずに投資物件を契約してしまうことが根強い問題として、今も残っています。 

まとめ

サブリース自体が悪いものとは思いません。

家賃を保証してくれることは安心感になります。

今後、物件を売りたい人・買いたい人はサブリースを解除できない可能性があることを把握した上で不動産投資をしましょう。

地震を考えて一戸建て購入 倒壊しない物件を選ぶためのチェックポイント

最近の地震は、比較的被害の少ない事例が増えてきました。

日本の木造住宅のレベルの高さと、皆さんの地震に対する意識が変わったことで、大幅に改善されてきているのではないかと感じます。

木造住宅耐震改修技術者である私から、地震を考えたときに、買って良い中古戸建てと買ってはいけない中古戸建てのポイントを書かせて頂きます。

地盤の良い土地を選びましょう

住宅の中で1番大事なポイントは地盤です。

地盤の悪い土地は買わないようにしましょう。

地盤サイトがあるので、そこで見てみるとわかりやすいです。

jibannet.co.jp

関東で良い地盤の代表格

日本で1番良い地盤は洪積台地と呼ばれる地盤です。この時代の地盤がある場所は、地盤沈下や液状化が非常に起きにくいです。

関東で有名な場所は、武蔵野台地と呼ばれる関東平野西部、荒川と多摩川に挟まれた台地です。

武蔵野台地

https://ja.m.wikipedia.org/wiki/武蔵野台地より引用

武蔵野台地は、関東平野西部の荒川と多摩川に挟まれた面積700km2の台地です。

東京都区部の西半分、立川市、福生市、青梅市東南部などの市部の一部、そして所沢市など埼玉県の入間地域や志木市など新座地域を含み、川越市が武蔵野台地の北端に位置します。

東京西部が人気な理由がわかりますね。

関東大震災で被災したお金持ちが武蔵野台地に移住したことで、田園調布や自由が丘・吉祥寺等の高級住宅街が生まれたと言われています。

中古戸建ては築38年以内を目安に購入しましょう

日本の建築基準法は年代によって大きく3つに分かれています。

38年以上前の物件

https://homenever.com/seismic-shortage-house/より引用

建築基準の水準が低い物件が多いです。現代で必要な壁の量を満たしていない物件が非常に多く、震災で倒壊する可能性があります。

耐震改修工事をする際には大幅に費用が発生する可能性が高いです。

基礎も束石等を使っている例が多く、全面工事が必要な可能性があります。

金額の目安は500〜1500万円程です。

19年〜38年前までの物件

http://www.unfudousan.co.jp/special_28441.htmlより引用

現代の建築水準に近い物件が多く、補強工事をすれば、新築同様の耐震性能を確保できる物件が多いです。

金額の目安は50万〜200万円程です。

2000年〜新築の物件

基本的に現在の建築基準法に合わせて作られており、安心して住める物件が多いです。

中古戸建ての見た目でわかる悪い物件の特徴

外壁にひび割れがある物件

https://zenshindan.com/column/nature/2604より引用

外壁にひび割れがある物件は、昔のラスモルタル工法の物件が多いです。

現在のラスモルタル工法はしっかりしていますが、昔は細いタッカー鍵で留められている物が多く、地震で剥落しやすいです。

そのため、ラスモルタル工法自体が悪い訳ではなく、古い物件のラスモルタル工法はいい加減な物件が多いという意味です。

屋根が古い瓦の物件

http://localtradies.netより引用

屋根が瓦の場合は、土葺仕様か確認しましょう。

現在の瓦で、軽量瓦等を使用している物件は安心ですが、土葺の屋根は非常に重く、地震で倒壊する可能性があります。

きちんと補強していれば問題ありません。

ちなみに、屋根が重いこと自体は耐風性を確保できるので、悪いことではありません。

ヒビのあるタイル貼のお風呂がある物件

http://www.takarastandard.co.jp/reform/system_bath/contents/pittari02.htmlより引用

タイル貼のお風呂が悪い訳ではありません。きちんとメンテナンスされておらず、隙間から水漏れが起きているタイル貼の物件は良くないです。

隙間から漏れた水が柱や基礎にかかり、シロアリの原因になることが多いです。

これもきちんと耐震補強すれば解決します。

不整形な間取りの物件

不整形な間取りの物件は、壁の強度にばらつきがある物件が多く、大地震に耐えられない可能性があります。

耐震補強すれば問題ありませんが、一般的な間取りの物件よりも費用がかかる可能性があります。

上下階で窓の配置がバラバラな物件

上下階で窓の配置がバラバラで1階の窓の上に2階の壁がある物件は、補強が必要な可能性があります。

南側がほとんど窓の物件

南側に採光を取るため、ほとんど窓になり、壁がない物件をよく見受けられます。

新耐震の物件はきちんと対処されていますが、旧耐震物件は対処されていないことが多く、1階の南側から倒壊することが多いです。

まとめ

築年数が古い物件が悪い訳ではありません。

しかし、旧耐震の物件は対処されていないことが多く、素人目では判断が難しいです。

そのため、地震が心配な方は、築38年以内を目安に物件を探すことをオススメします。

中古マンションを購入する際に失敗しないチェックポイント～構造・内装編～

中古マンションを購入する際に、物件自体のどこを見れば良いかわからない人も多いと思います。

今回は～構造・内装編～です。

 ～電気編～はこちらです。

fudosanbenkyo.hatenablog.com

物件がSRC造かS造かRC造か

主に防音性によって優劣がありますが、RC造＞SRC造＞S造となります。

このあたりは、皆さんもご存じだと思います。

タワーマンションはSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）

分譲マンションはRC造（鉄筋コンクリート造）

賃貸マンションはS造（鉄骨造）が多いです。

個人的にはRC造がおすすめです。

というより、タワーマンションは工事しながら、「これで本当に大丈夫？」と

思うことがあるので、SRC造はおすすめできないです。

タワーマンション工事中に起こる出来事なんですが、水平の位置を探すための水平レーザーが揺れて止まらないんですよね。

 水平レーザーが水平にならないということは、ずっと揺れているということなんです。

人が感じないレベルでずっと揺れている家に住むのは、個人的には不安です。

※タワーマンションに住まわれている方、すいません。

RC造（鉄筋コンクリート造）は壁式構造かラーメン構造か

参考元:https://allabout.co.jp/gm/gc/26958/

RC造の場合は、壁式構造かラーメン構造かでリフォームのしやすさが変わってきます。

壁式構造は壁を壊せないのに対し、ラーメン構造は壁を壊せるので、リフォームの幅が広がります。

最近では、壊せない壁をデザインに反映して、かっこよく見せている例もあるので、壁式構造が悪いという訳ではありません。

天井の状態によるメリット・デメリット

天井が組んであるか、直天井か

直天井

直天井は天井が吹き付け塗装してあることが多いです。

天井がクロスで貼っている場合もたまにありますが、天井を叩くとカチカチ固い場合は直天井と判断できます。

直天井は築30年以上の物件によく見られます。

天井組

 築30年よりも新しい物件では、大体は天井が組んであります。

ちなみに、組んである天井のほうが圧倒的に良いです。

天井組み仕様が良い理由

①天井裏に配線が通せる

②直天井に天井を組むと天井高が低くなるが、すでに天井が組んである場合は心配なし

③騒音問題も天井が組んであるほうが騒音被害が少ないと言われている。また、防音工事が実施しやすい

 床の状態によるメリット・デメリット

床が組んであるか、直床か

直床

直床は写真のように、コンクリートの躯体に直接床材を貼ってある仕様です。

築古物件やカーペット仕様のマンションに非常に多いです。

床組

 床組は写真のように、コンクリートの上に床下地を組んでから床材を貼る仕様です。

新築マンションや元々フローリングが貼ってあるマンションに多いです。

床組仕様が良い理由

①直接コンクリートに触れていないので、床が冷たくない

②上階からの音が直床より響きにくい

③騒音対策に良い※断熱材を入れる等

④バリアフリーにできる可能性がある

まとめ

不動産物件を月に３～４件近く全面改装していますが、壁式構造とラーメン構造で不動産価値の違いはないと感じています。

ラーメン構造のほうが圧倒的にリフォームの自由度が高いので、フルリフォームを検討される方はラーメン構造のマンションを購入すると良いでしょう。

また、既存が天井組・床組の物件はリフォームがしやすく、近隣とも揉めていないマンションが多いです。

カーペット→フローリングにする工事では、下階の人に反対されて裁判になっているお住まいもあるらしいので、要注意です。

中古マンションを購入する際に失敗しないチェックポイント～電気編～

首都圏でマンションを購入する際、新築を買うか中古を買うかで悩まれている方は多いと思います。

新築は高額な割に、立地条件が悪いと感じる場合は、中古マンションのほうが安い上に立地条件が良いところが多いので、候補に挙がることもあると思います。

「でも中古マンションってよくわからない」

そんな方が大半だと思います。

意外と新築の設計をしてるプロでも中古マンションのことはよくわかってない人が多いです。

今回は、中古マンションを購入する際に注意しておくべきことを何回かに分けて作成することにしました。

今回は～電気・通信工事編～です

～構造・内装編～はこちらです。

fudosanbenkyo.hatenablog.com

電気容量に余裕がある物件かどうか

これは、不動産屋さんもよくわかっていない人が多いのですが、電気容量ってめちゃくちゃ大事です。

新築マンションは基本的に単3で工事してあるので、何も問題ありません。

中古マンションの場合は、単2で工事してある場合があるので、その場合は要注意です。

単3と単2の違い

単3とは、住まいに3本の線で配線してある電気容量のことです。

電気メーターを見れば書いてあるので、すぐにわかります。

また、分電盤を外してみると、線が3本か2本かで確認することもできます。

単３分電盤

単3になっていれば、200Vの大容量エアコンの設置や浴室乾燥暖房機・食洗機等、電気容量の大きい設備機器を導入することができます。

電気の使いすぎでブレーカーが落ちることもほとんどありません。

単２分電盤

逆に、単2とは、住まいに2本の線で配線してある電気容量のことです。

こちらも電気メーターを見れば書いてありますが、たまにイレギュラーで、電気メーターは単3なのに、住まいには2本しか線が配線していないことがあります。

その場合は、リフォームで3本にすることが可能です。

単2は、昔の家電機器の使い方を想定して作られているので、電気容量が少なく、しょっちゅうブレーカーが落ちます。 

このことを仲介業者がお客様に説明していないことが多くてクレームになるナンバーワンかもしれません。

また、古すぎる物件の場合は、配線自体が漏電していることも多いです。

火災になる危険もあるので、リフォーム屋さんに工事中に確認してもらったほうが良いです。

 配線がコンクリート内部に埋設されているか、天井裏にあるかどうか

これはリフォーム業者さんでもよく見落としてしまう項目です。

配線がコンクリート内部に埋設されているか、天井裏にあるかどうかで配線しやすいかどうかが判断できるのですが、簡単にまとめるとテレビ配線がコンクリートの中にあったらやばい、インターホンで警報機が連動しているタイプは移設できない可能性があります。

テレビのあるある事例

私も経験したことのあるテレビコンセント交換できない問題。

写真のようにテレビのコンセント差し込み口のみ若干古いです。

実はこのマンションでは上下階のテレビ配線がつながっているので、交換しようと思ってテレビのコンセントを外すと上下階のテレビがみれなくなってしまうので、交換を断念しました。本当はもう少し別の場所にテレビコンセントを設置したかったのですが、断念しました。

インターホンあるある事例

 インターホンに警報機が連動している場合、リフォームの間取り変更のためにインターホンを動かしたいと思っても動かせない場合があります。

厳密には、防災関係の職人さんが工事を嫌がって請けてくれないパターンや、消防署に申請するため、高額な費用が発生する可能性があります。（申請だけで約15万～20万）

そのため、間取り変更のためにインターホンを移設する際は、まず管理会社に相談して、管理会社の防災部門で工事ができないかを確認してもらうほうが良いです。

光通信は通しているか

物件を購入することに集中してしまって、ついつい忘れてしまうのが通信環境についてです。

築浅のマンションの場合は、光配線が通っていることがほとんどですが、旧耐震の築古物件は光配線工事をマンションでしていないことが多いです。

その場合、ケーブルテレビでインターネットを契約していることが多いのですが、通信速度でよく問題になっています。

最近は「ケーブルテレビで光」と謳っている会社も増えてきましたが、元から光配線を通してある物件のほうが安心です。

パソコン好きやFPS好きな人には、通信速度が命なので、よく確認しておきましょう。

まとめ

中古マンションの場合は、電気関係が昔ながらの仕様で時が止まっている物件がたくさんあります。管理状態の良い物件は、大規模改修時に工事していることもありますが、電気容量と通信設備の確認は必ず行うようにしましょう。

中古マンション 古い４０年以上経つマンションは買わないほうが良い理由

中古マンションを買う際には、築年数が気になるところだと思います。

営業マンは「築年数は中身をフルリノベすれば、新築同様に生まれ変わります」と言いますが、見た目は新築でもマンション自体の性能スペックは昔のままです。

そこに新築同様のスペックを入れ込む場合、トラブルが起こる可能性があります。

鉄管・スラブ下配管の可能性が高い

築40年以上の物件は鉄管・スラブ下配管の可能性が高いです。

鉄管とは？

正確には亜鉛メッキ鋼管と呼ばれていますが、サビることによって水の流れが悪くなったり、穴が開いて水漏れが起こる可能性が高いです。

マンションで1番起こるトラブルが水漏れトラブルで、住人同士が不仲になってしまいます。

最悪、裁判まで発展しているところもあるので、鉄管は要注意です。

スラブ下配管とは？

トイレやキッチン等の排水管が床スラブを貫通して、下の階の天井に配管されているケースです。

昔は置床というシステムが浸透しておらず、下の階に配管を通して勾配を取っていました。

大規模修繕で配管交換したとしても要注意

配管交換してありますと宣伝するマンションもありますが、共用部と専有部どちらかしか交換はしていない可能性があります。

共用部とは？

各部屋から流れてきた排水を一箇所の縦管で流しています。

その縦管が入っているところはパイプスペースと呼ばれており、共用部の一部です。

つまり、共有部の配管とは縦管という意味です。

専有部とは？

部屋の中のことです。専有部の配管とは、お部屋の中の配管という意味です。

共用部と専有部の配管は同じタイミングで交換しないと意味がない場合がある

共有部を大規模修繕で交換し、専有部の配管をリフォームで交換することがありますが、あまり良くありません。

その理由は、共用部の配管を交換する際に既存の細い排水管に合わせて工事されるため、お部屋の配管と縦管の合流箇所が細いままになってしまっているからです。

そのため、最新の設備にした場合、排水が溢れるトラブルが発生することがあります。

配管交換は共有部と専有部同士に実施することがベストです。

よくあるトラブル事例では、ベランダにあった洗濯機をお部屋の中に設置するリフォームで、そもそも洗濯機がお部屋の中に設置されるようにマンションが設計されていないため、洗濯機やお風呂の排水が溢れるトラブルです。

分電盤の容量が低い可能性がある

写真は単相3線式といって、線が3本ある分電盤です。

この場合は、最新設備でも容量に問題ありません。

この写真の分電盤がついている場合は要注意です。

基本的に単相2線式になっており、食洗機や浴室乾燥暖房機が取り付けできなかったり、レンジとポットを同時に使用すると落ちてしまったりします。

まとめ

築40年以上の物件はオススメしません。

内装を最新設備にしたとしても水漏れが起きたら、分電盤が落ちたり、日常生活に不便を感じる可能性が高いです。

 配管状況や給水方式、分電盤容量は確認するようにしましょう。

団地のリノベーション 施工事例と費用を解説

今回は、団地の一室をリノベーションしました。

団地リノベーションの施工事例と費用の目安を解説します。

また、築古物件でリノベーションを検討されている方は参考にしてください。

団地のイメージ

団地ってあまり良いイメージを持たない人も多いかもしれませんが、特にリノベーションの醍醐味を味わうことができる良い物件だと思います。

団地のメリットとデメリットを説明します。

団地のデメリット

現在の団地のほとんどが築40〜50年の物件が多く、外も中も古い状態の物が多いです。

室内も狭いキッチンセットにタイル貼のお風呂、部屋は和室という組み合わせが多く、時代に合っていない状態のお部屋が多いです。

また、お住まいによっては電気容量が少ない物件や天井・壁の状態が悪いために、騒音問題に悩んでいる方も少なくありません。

築４０年を超える物件は、不具合が多いケースがあります。

詳しくは別記事を確認ください。

fudosanbenkyo.hatenablog.com

団地のメリット

駅から近い物件も多く、首都圏でも1000万円台〜2000万円台から売り出されている物件が多いため、比較的誰でも購入しやすいです。

まわりの物件よりも安く購入して、お部屋をフルリノベーションすれば、室内は新築同様で、トータル費用は抑えられるので、「安く綺麗な家に住みたい」という人にはオススメです。

フルリノベーション

施工事例を用いて、場所毎に説明します。

玄関

収納量の少ない玄関に、両開きの玄関収納を付けて、収納量をアップさせました。

鏡付きにすることで、出掛ける前に服装チェックできるだけでなく、玄関を広く見せるようにしています。

廊下

団地の廊下は暗くなりがちですが、各部屋を引戸にすることで、明るくなり、バリアフリーになりました。

リビングに入る扉はアクリルの入った開き戸にしています。

リビングダイニング

クッションフロアで貼られた床は全て撤去し、遮音床で防音効果を持たせてフローリングを貼りました。

システムキッチンに変えることで、最新の機能が使えるようにしています。

壁に付いているのは、元々が和室だった名残の「長押」と呼ばれる着物等をかけていた服掛けです。

今回は色んな物を掛けれるように、あえて残して塗装しています。

お風呂

お風呂はタイル貼の在来浴室からユニットバスに交換しました。

落ち着いた色合いにして、全体的に統一感を出すようにしています。

トイレ

隅付きトイレからウォシュレット一体型トイレに変えました。

収納もつけることで、スッキリ使えるようにしています。

洗面台

シンプルでリーズナブルな洗面台を付けました。

横に台を作って、物が置けるようにしています。

収納

収納は、個人的にお得意の「壁一面収納」にしました。

建具色と壁紙と色合いを合わせることで圧迫感がないようにすることがコツです。

フルリノベーションの相場

戸建ての場合は、外壁塗装等が絡むので、算出が難しいですが、マンションの場合は室内だけなので、費用の目安を算出しやすいです。

賃貸向けの物件の場合

費用をできるだけ抑えて、賃貸向け物件をフルリノベーションしたい場合は、「平米×10万円」でリノベーションできる場合が多いです。

たとえば、35㎡の場合は、35×10＝350万円という具合です。

分譲向けの物件の場合

新築マンションで採用されているような商品を使う場合は、「平米×12万円」でリノベーションできる場合が多いです。

たとえば、60㎡の場合は、60×12＝720万円という具合です。