最近の地震は、比較的被害の少ない事例が増えてきました。
日本の木造住宅のレベルの高さと、皆さんの地震に対する意識が変わったことで、大幅に改善されてきているのではないかと感じます。
木造住宅耐震改修技術者である私から、地震を考えたときに、買って良い中古戸建てと買ってはいけない中古戸建てのポイントを書かせて頂きます。
地盤の良い土地を選びましょう
住宅の中で1番大事なポイントは地盤です。
地盤の悪い土地は買わないようにしましょう。
地盤サイトがあるので、そこで見てみるとわかりやすいです。
関東で良い地盤の代表格
日本で1番良い地盤は洪積台地と呼ばれる地盤です。この時代の地盤がある場所は、地盤沈下や液状化が非常に起きにくいです。
関東で有名な場所は、武蔵野台地と呼ばれる関東平野西部、荒川と多摩川に挟まれた台地です。
武蔵野台地
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/武蔵野台地より引用
武蔵野台地は、関東平野西部の荒川と多摩川に挟まれた面積700km2の台地です。
東京都区部の西半分、立川市、福生市、青梅市東南部などの市部の一部、そして所沢市など埼玉県の入間地域や志木市など新座地域を含み、川越市が武蔵野台地の北端に位置します。
東京西部が人気な理由がわかりますね。
関東大震災で被災したお金持ちが武蔵野台地に移住したことで、田園調布や自由が丘・吉祥寺等の高級住宅街が生まれたと言われています。
中古戸建ては築38年以内を目安に購入しましょう
日本の建築基準法は年代によって大きく3つに分かれています。
38年以上前の物件
https://homenever.com/seismic-shortage-house/より引用
建築基準の水準が低い物件が多いです。現代で必要な壁の量を満たしていない物件が非常に多く、震災で倒壊する可能性があります。
耐震改修工事をする際には大幅に費用が発生する可能性が高いです。
基礎も束石等を使っている例が多く、全面工事が必要な可能性があります。
金額の目安は500〜1500万円程です。
19年〜38年前までの物件
http://www.unfudousan.co.jp/special_28441.htmlより引用
現代の建築水準に近い物件が多く、補強工事をすれば、新築同様の耐震性能を確保できる物件が多いです。
金額の目安は50万〜200万円程です。
2000年〜新築の物件
基本的に現在の建築基準法に合わせて作られており、安心して住める物件が多いです。
中古戸建ての見た目でわかる悪い物件の特徴
外壁にひび割れがある物件
https://zenshindan.com/column/nature/2604より引用
外壁にひび割れがある物件は、昔のラスモルタル工法の物件が多いです。
現在のラスモルタル工法はしっかりしていますが、昔は細いタッカー鍵で留められている物が多く、地震で剥落しやすいです。
そのため、ラスモルタル工法自体が悪い訳ではなく、古い物件のラスモルタル工法はいい加減な物件が多いという意味です。
屋根が古い瓦の物件
屋根が瓦の場合は、土葺仕様か確認しましょう。
現在の瓦で、軽量瓦等を使用している物件は安心ですが、土葺の屋根は非常に重く、地震で倒壊する可能性があります。
きちんと補強していれば問題ありません。
ちなみに、屋根が重いこと自体は耐風性を確保できるので、悪いことではありません。
ヒビのあるタイル貼のお風呂がある物件
http://www.takarastandard.co.jp/reform/system_bath/contents/pittari02.htmlより引用
タイル貼のお風呂が悪い訳ではありません。きちんとメンテナンスされておらず、隙間から水漏れが起きているタイル貼の物件は良くないです。
隙間から漏れた水が柱や基礎にかかり、シロアリの原因になることが多いです。
これもきちんと耐震補強すれば解決します。
不整形な間取りの物件
不整形な間取りの物件は、壁の強度にばらつきがある物件が多く、大地震に耐えられない可能性があります。
耐震補強すれば問題ありませんが、一般的な間取りの物件よりも費用がかかる可能性があります。
上下階で窓の配置がバラバラな物件
上下階で窓の配置がバラバラで1階の窓の上に2階の壁がある物件は、補強が必要な可能性があります。
南側がほとんど窓の物件
南側に採光を取るため、ほとんど窓になり、壁がない物件をよく見受けられます。
新耐震の物件はきちんと対処されていますが、旧耐震物件は対処されていないことが多く、1階の南側から倒壊することが多いです。
まとめ
築年数が古い物件が悪い訳ではありません。
しかし、旧耐震の物件は対処されていないことが多く、素人目では判断が難しいです。
そのため、地震が心配な方は、築38年以内を目安に物件を探すことをオススメします。
