中古マンションを購入する際に、リノベーション費用を相場より抑える方法

中古マンションの流通量は年々増加しており、今までは新築を選んでいた客層も中古マンションを検討し始めています。

その理由は都内の主要都市圏のマンションの価格高騰化です。

旧耐震物件

中古マンションで格安といえば、旧耐震物件。

1981年6月よりも前の物件のことを旧耐震物件、それ以降の物件を新耐震物件って呼ばれています。

ちなみに、旧耐震物件は今後、銀行がローンを組めなくする方針なので、戸建の再建築不可物件と同様にキャッシュでのみしか払えない方向にシフトしていきます。

つまり、これは国が古い物件を建て直して、建設業界を盛り上げるために、古い物件は今後お年寄りばかりになり、ゴーストマンション化してから建て直そうという動きのように感じています。

ただ、旧耐震物件は駅近の物件が多く、交通の利便性は高い場合が多いので、早く賃貸から解放されたい人にはオススメです。

また、旧耐震物件を購入する際は、専有部分の老朽化が激しいので、スケルトンリフォームがオススメです。

特に旧耐震物件の団地で、コンクリートをパネルで組んでいる場合は、隙間が多いので、スケルトンにしてから隙間を埋める工事をしないとゴキブリが侵入しやすい状態のままになってしまうので要注意です。

特にメーターボックスと面する部分に隙間が発生しているパターンが多いです。

スケルトンリフォームは予想以上にお金がかかる

スケルトンリフォームは一般的な全面改装工事よりもお金がかかります。

70㎡の場合、全面改装工事の場合は700万円台が基準なのに対し、スケルトンリフォームは850万円台が基準になることが多いです。

1番の違いは、解体費と産業廃棄物代です。

特に産業廃棄物代は年々高騰しており、今後も費用は上がっていきます。

スケルトンリフォームの場合は、解体と産業廃棄物代だけで60万円以上かかるケースがほとんどだと思います。

餅は餅屋に頼んだほうが良い

よくリフォーム・リノベーションは一括で、ひとつの業者に頼んだほうが良いと言われていまくが、そんなことはありません。

餅は餅屋と呼ばれるように、解体は解体屋さん、大工は大工さんに頼んだほうが確実に安くあがります。

しかし、流れが大事な仕事であるため、連携がうまくいかないと汚い仕上がりになってしまいます。

リフォーム・リノベーションを安く済ませる方法を書きます。

投資家さんやオーナーさんには、3パターンで分けて発注するのが良いと思います。

解体工事は解体屋さんに依頼する

1つ目は、解体工事を解体屋さんに頼む方法です。

直接、頼むと足元を見られる可能性があるので、単価をしっかりと明記されている業者がオススメです。

スケルトン後の工事は、リフォーム専門会社に依頼する

2つ目は、スケルトン後のリフォーム・リノベーション工事を専門の会社に依頼します。

そうすることで、リフォームにありがちな解体しないとわからないトラブルを未然に防ぐことができ、イメージ通りのリフォーム・リノベーションに仕上がる可能性が高くなります。

リフォーム・リノベーション工事は大手だから良い訳ではなく、中小だから安くできるという訳ではありません。

あくまで、担当者の力量・職人の腕で決まります。

大手の歩合制の会社は、基本的にお金がメインで動いているので、知識やデザイン面では期待しないほうが良いです。

個人的には、設計事務所と工務店の中間に位置するようなリノベーション会社が1番良いと思います。

僕は給料面で折り合いがいかず、入社はしませんでしたが（笑）

ハウスクリーニング・外壁塗装は専門会社に依頼する

ハウスクリーニングは専門大手のほうが仕上がりが格段に良いです。

僕は自社の職人は使わず、ハウスクリーニングは専門店に依頼しています。

また、外壁塗装も同様で、外壁塗装専門でやっている会社が1番良いです。

しかし、ぼったくりの被害も多いようなので、ホームページがしっかりされている会社を選んだほうが良いです。