不動産の瑕疵ってよくわかりませんよね。
今回は瑕疵の一覧と一部法律について書きます。
物理的瑕疵
・地盤沈下
・地中に障害物
・土壌汚染
・雨漏り
・ヒビ割れ
・耐震強度不足
・シロアリ被害
・アスベスト等
物理的瑕疵は見た目でわかる場合が多いですが、地中障害やシロアリ被害等は一見では判断がつかない場合もあります。
心理的瑕疵
・事故物件等
事件に遭っていたり、なくなっていたり、車が衝突したり等、イレギュラーなことがあり、人が住みづらい状況にある瑕疵のことです。
環境的瑕疵
・騒音問題
・近隣のゴミ屋敷やクレーマー
・反社会勢力等
周辺の環境が悪いことにより、物件の価値が下がってしまっている状態のことです。
法的瑕疵
・道路接道義務違反
・計画道路指定を受けた土地
・相続問題
・不法占拠者がいる
・建築基準法違反物件等
法律に照らし合わせた際に問題がある物件や土地のことをいいます。
瑕疵には色々とありますが、瑕疵は法律と照らし合せて対応すると良いと言われています。
分割請求権
民法256条分割請求権というものがあります。「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。」
分割請求権は第三者が不法占拠者がいる土地を所有したり、相続で揉めている物件を所有したときに使えます。
これは親族関係にない第三者が所有することがキモです。
不法占拠者の場合、昔の地主が無償で土地を貸している場合が多く、現在は土地の所有者と建物の所有者が知り合いでない可能性が高いです。
その際に分割請求権を訴えることで、退去してもらえる可能性があります。
また、相続で揉めている場合は第三者が権利を持つことで現金で解決する可能性が高まります。
建物収去土地明渡請求
民法200条で、土地を占有すると考えられる全ての者に対して甲は、土地所有権者であることを理由に目的物の返還請求すなわち土地明け渡し請求の訴訟を提起できます。
これは、建設途中に建設会社が倒産して、住めない状態の建物が放置されているときに使えます。
住めない状態の土地をローンで購入していた場合、ローンが払えなくり、競売にかけられていることがあります。
その場合は、更地の10〜20%の価格で出ていることもあり、未完成建物は弁護士が対応します。
その際に建物収去土地明渡請求をすることで、和解で未完成建物を譲ってもらえることが多いそうです。
